これからは一生に2度3度マイホームを買う！「やどかり投資」で家賃節約しませんか？？

by にわかミニマリスト　ふくろう

やどかり投資とは？なぜおすすめなのか？（メリット）

やどかり投資は、自宅として購入したマンションなどの不動産物件の住み替えを繰り返すことで、売却益を得る不動産投資方法です。

売却益を得られるだけでなく、身の丈にあった物件を選び、賢くリノベーションし住宅ローンなどを組み合わせることで賃貸マンションに住んでいるよりも月の出費を抑えつつ、快適な居住環境を手にすることができます。

売却目的なので当然住宅ローンは最長で組み（35年以上）、諸費用(リノベーション費用、手付金など)も全て住宅ローンに組み込みます。自己資金は絶対に使ってはダメです。

日本人は良い借金と悪い借金を混同して考える人が多く、なるべく借金しないように自己資金を購入にあてたり、住宅ローンを早く返すために返済期間を短くするケースがありますが、このやどかり投資にとってはNGです。

ローン返済期間を短くすると月のローン返済額が高くなってしまい、手元に現金が残りにくいだけでなく、最悪ローンが支払えなくなり借金が残る形での売却となりますし、自己資金は住宅ローンの借入金額を減らすために使うのではなく、手堅めの投資（株式やNISA）で運用したほうが得られる利益が多いです。

やどかり投資物件の買い方

気になる物件を探す:
おすすめは中古マンションです（築20年以上、新耐震基準に対応）。

建物の耐用年数は木造戸建て住宅で22年、鉄筋コンクリートなどのマンションで47年となっており、耐用年数を過ぎた戸建は資産価値がほぼ0になります。
一生その物件に住むことを前提としていないため、やどかり投資用物件は中古マンションをおすすめします。
中古マンションは築20年までは資産価値の下落が激しいのですが、それ以降は緩やかとなるので狙い目は築20年以降です。とはいえ、旧耐震法で建築された中古マンション(1982年以前に建築されたもの)はおすすめしません。と言うのも将来売却するにあたり、買い手が気にしてくるポイントの一つであるため、売却の間口を広める意味でも新耐震法で建築された物件は条件に加えておきたいところです。

地域の成長見通しと需要予測:
物件が所在する地域の成長見通しを調査します。地域の経済成長率や開発計画、人口増加率、雇用情勢などを確認し、将来的な需要の予測を行います。駅から物件が近いと資産価値も維持されやすく売却益も望めますが、駅から離れていたとしても学校や病院、商業施設などのインフラストラクチャーが整っている場合も売却益が望めます。

不動産市場の動向分析:
不動産市場の動向を分析します。地域の不動産取引件数や価格推移、賃貸需要の動向などを調査し、市場の安定性や将来的な成長ポテンシャルを把握します。不動産関連の報道や市場レポート、地域の不動産業者などから情報を収集しましょう。

類似物件の価格比較:
同じ地域や近隣の類似物件の価格を比較します。売却益の見込みを把握するために、同じエリアや条件の物件がどのような価格で取引されているか調査します。不動産ポータルサイトや不動産会社のデータベースを活用すると便利です。

専門家の意見を聞く:
不動産エージェントや不動産鑑定士、知り合いの不動産投資家などの専門家の意見を聞くことも有益です。彼らは市場の傾向や収益の見込みに関する専門知識を持っており、より具体的なアドバイスや情報を提供してもらえます。

これらの手順や情報を総合的に分析し、物件の将来的な価値や売却益の見込みを評価することが市場調査と収益見込みの分析の目的です。

これで物件が決まればあとは流れ作業で契約やら引っ越しを進めていきます。

やどかり投資の手間（デメリット）

慣れればそんなことないですが、登場人物たちとのやり取りや調整が手間です。

不動産仲介会社、住宅ローン融資銀行、司法書士、火災保険販売代理店、リノベーション工事請負業者といった登場人物たちと、並行して調整しないとなので、本業の仕事をしながらのやり取りは少々大変かもしれません。

経験者としてのおすすめは、不動産仲介会社に売買契約書を出し、リノベーション費用込みの諸費用概算を出してもらったら、不動産会社経由で金利の安い複数ネット銀行への審査申込を行ってもらうことです。(不動産仲介会社経由で申し込めないが、より金利の安いネット銀行があれば1つ自分でも申し込んでおくと比較の際に役立ちます)

このローン審査がやたらと長く（大体3週間〜1ヶ月半かかる）、融資銀行が決定するまでは特に忙しくなることもないので「司法書士」(不動産の登記で必ず必要)の相見積もり、「火災保険」の相見積もり、「リノベーション工事請負業者」の相見積もりを進めておくと、バタバタすることもなく心に余裕が生まれ、新居引っ越しまでワクワクした気持ちで過ごせます。

徹底すれば、これらの見積もりを安くできますが、1000円、2000円のために全神経を使うのであれば以下で充分かなと思います。

「司法書士」：
Google検索で「〇〇(例：地域名、都内など)　最安　司法書士」で検索して
2つに絞る。一方に見積もりを出してもらったらもう一方に額を伝え見積額を下げてもらう。不動産仲介会社からも提携司法書士を紹介されるため、下げてもらった見積額を不動産仲介会社に伝え、提携司法書士の見積額を合わせてもらい、提携司法書士に決定する。
銀行との融資の契約にあたり、僕らと司法書士とで調整が発生するのですが、不動産仲介会社と提携している司法書士だと、不動産仲介会社が代行して調整してくれるので僕らの手間が減るので一石二鳥です。

「火災保険」：
複数保険会社見積もりサービスを2つ使ってWeb会議システムで紹介してもらう。どの代理店からA社保険を紹介してもらっても額に変わりはないので、保証がしっかりしていて安いところを提案してもらいます。ネット保険は安いです。2階以上であれば水災補償も外すと安くなります。
個人的には地震保険はつけなくても良いかなと思います。
（被害に対してもらえる保険金が少ない割に保険料が高い。東日本大震災で地震での損害程度では程度の低い一部損が70%以上を占めていて、かけた分のリターンが少なすぎる）
地震保険をつけないと、かなり火災保険料が安くなります。

「工事請負業者」：
これも司法書士の時と同じようにGoogle検索で「〇〇(例：地域名、都内など)　最安　リノベーション」といった形で業者を探します。個人でやってる〇〇工務店といったところにお願いするとより費用を抑えやすいです。（会社だと事務や営業の人件費も稼がないとなので費用が高い）

新居に出向いてもらい見積もりをとってもらう必要があり、売主や不動産仲介会社との調整もあるので、住宅ローン融資銀行との手続きについで手間かもしれません。

とはいえ、リノベーションしておくと快適に住むことができますし、売却時にも高く売りやすいです。工事費用はローンに組み込んじゃうので、自己資金にも影響がありません。住み始めてから工事すると新たに金利の高いローンを組んだり自己資金を使うことにもなるので
ここは踏ん張りどころです。

これが手間なら、リノベーション済み物件を購入してしまうのも手です。

やどかり投資のポイント

物件選定の際に見ておきたいポイントをまとめます。

災害ハザードマップ：
地盤がしっかりしているか、水災の危険性はないか。しっかりチェックです。いずれ売却予定とはいえ、賃貸と違い思い立ったら即引っ越しなんてことが難しいので、確認しましょう。余計な保険料の支払いを抑えることもできます。

戸数：
マンションの戸数が多いことによるメリットがあります。
1つは「理事会参加の回避率UP」

管理会社にマンション管理を委託している場合であっても、理事会というものが存在していて、管理会社との調整や定期的に会議を行います。僕は担当したことがないので詳細はわかりませんが、理事会の理事長や役員は輪番制となっていることが多く、何らかの理由がないと避けることができないようです。マンション改善の声は届きやすくなるかもしれません。が、売却予定で長く住まないですし、仕事や他に予定もあるのでできれば避けたいところ。
戸数の多いマンションであれば、順番が来る確率が下がります。

あとは「管理費、修繕積立金が安い」
戸数が多いと過ごしやすいマンション環境維持のための管理費、将来の修繕のため積立金の徴収額が安くなります。戸数が少ないと、必要な額を少ない戸数で補い合わないとなので、どうしても高くなってしまいます。この管理費、修繕積立金が高いと、月々の出費に響くので地味に痛いです。

自主管理物件かどうか：
前述した「理事会参加の回避率UP」の時にも出てきた管理会社による管理をマンションの居住者で行うのが、自主管理です。管理費は当然安く済むのですが、マンション管理を自分達でやらないとなのでプライベートな時間を削られます。あと、自主管理だと売却しにくいような話もあるので、やどかり投資初心者は注意が必要です。

町内会の有無：
町内会があると、町内会費がとられたり、町内会の会議に招集されたり、夜中に拍子木をカツンカツン鳴らしながら、火の〜用〜心！なんてやらされたりもします。
実家は持ち家でしたが子供の頃、父親が公民館に集まって町内会のじぃさんやおっさんたちがぬるいビールや日本酒を飲んで、お互いの唾が飛ぶくらいグダグダになってワイワイやってる光景を思い出しました。飲み会。。。老人やおっさんからの内輪の長話と唾のシャワー。。。最悪です。

ゴミ出し問題：
ゴミ袋が有料かつ他エリアよりも割高なエリアがあります。燃えるゴミとして持っていってくれる種類が少なかったり、朝起きれないから夜にこっそりゴミを出させてくれなかったり、地味にストレスなので、事前に調べましょう。

民泊利用可能か：
やどかり投資として物件をただ寝かせておくのは勿体無いです。保有している間も家に働いてもらいましょう。airbnbなどで民泊利用させることで、収入の機会が得られますが、そもそも民泊利用を禁止しているマンションもありますのでここもチェックです。

まとめ

僕らは生活していく上で、必ずどこかに住まないとです。
多くの人は家を買うか借りるかの2択になり、若いうちは賃貸の人が圧倒的に多いです。

ただ家賃を払い続けて何も残らないのであれば、やどかり投資が良いかもしれません。

資産価値が残りそうで、毎月の支払いが厳しくならないファミリータイプの中古マンションがあれば、極端な話、格安の300万円程度の物件を購入して、内装フルリノベーションして長期ローン組めばかなり安く快適に住めます。そのローンを早めに完済して、自分は引っ越して他人に貸す（賃貸経営）という選択肢もあるので投資の幅も広がります。

ぜひ、1つの選択肢としてやどかり投資も加えてみてください。

本日もお読みいただきありがとうございました🦉